• 余值法估值 (8.23-8.25)

    • 8.23

      如估值数字透过采用余值法得出,则新申请人及╱或上市发行人除取得估值报告外,应指示一位本交易所接纳而具专业资格的估算师验证进行该发展项目的估计费用。估算师的报告应与估值报告一同载列。

    • 8.24

      凡根据《GEM上市规则》第八章规定须作出估值者,及倘该项物业主要采用余值法进行估值,本交易所可要求发行人的董事或(如属关连交易)独立董事在有关文件的当眼位置,就任何持作投资、发展、未来发展及出售的物业估值载入一项声明。在该声明中,董事或独立董事须:

      (1) 中肯地讨论及评估估值师就上述类别物业所作的假设(如估值报告所披露)及该等假设的任何更改可能对估值数字产生的重大影响;
       
      (2) 中肯地讨论可影响该物业的合法所有权地位的任何重大情况(如就该物业获取的任何法律意见所披露);
       
      (3) 就发展中或持作未来发展的物业而言,倘估值乃根据已完成发展工程的预期销售价值作出,则应说明任何建议发展项目实际所处的阶段;及
       
      (4) 概述任何建议中的物业发展计划可能需缴付的一切已知当地税项,并解释该等税项如何影响按余值法计算的发展商利润的计算方法,以及对任何估值数字的影响。

    • 8.25

      凡使用余值法者,估值报告内须载列大致上以下列形式作出的一般警告声明:

        「务请留意
       
      「所达致的估值并未参照可资比较的市场交易而确定,该方法是物业资产估值的最可靠方法,及香港最常用的物业估值方法。但由于估值物业所处的地区缺乏可资比较的市场交易,故此项估值使用余值法,虽然这是一段认为可靠程度较低的估值法。余值法实质是种土地估值法,参照土地的发展潜力,从其估计完成后的发展价值扣除成本及发展商利润而进行估值。余值法倚赖估值师所作的一连串假设,就发展中或持作发展或重建的物业于〔日期〕的预期现行销售价值订出一条算式。倘物业位于相对上较不发达的市场如〔地方〕,该等假设常基于不完善的市场证据。视乎所作的假设而定,物业可有不同的价值。虽然估值师进行估值时已运用其专业判断力,投资者务请详尽考虑估值报告所披露的该等假设的性质,并应审慎理解估值报告。」

      附注: 如物业资产为或将为新申请人或上市发行人几乎全部或大部分资产,而该等资产的某些部分或全部均以余值法估值,则本条所述的警告声明亦须于有关文件的「风险因素」一节中收录或提述。