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  • 估值报告规定

    • 基本内容(5.05-5.06)

      • 5.05

        所有估值报告必须载列有关估值基准的重要资料，而估值基准须符合香港测量师学会不时发布的《香港测量师学会物业估值准则》 或国际估值准则委员会不时发布的《国际估值准则》所载的规定。

      • 5.06

        所有估值报告通常应载有下列资料：

        (1) 每项物业的详情，包括：

        (a) 足以鉴别该物业的地址，通常包括邮政地址、地段编号以及在物业所在司法地区有关政府部门内登记的其他名称；
         
        (b) 概况（例如：土地或楼宇、大约面积等等）；
         
        (c) 现时的用途（例如用作店铺、办公室、工厂或住宅等）；
         
        (d) 地税；
         
        (e) 租约或分租租约的条款概要（如属重要，亦包括修理责任）；
         
        (f) 楼宇的大约楼龄；
         
        (g) 租约年期；
         
        (h) 母公司将集团使用的物业批予附属公司的任何集团内部租约的条款（识别该等物业）；
         
        (i) 该物业于估值生效日期的现况下资本值；
         
        (j) 目前的规划或分区用途；
         
        (k) 有关或影响该物业的期权或先买权；
         
        (l) 物业权益的估值基准及方法；
         
        (m) 对上一次视察的日期；
         
        (n) 调查的摘要，包括查核的详情，例如建筑物情况、屋宇设备提供等等；
         
        (o) 所依赖资料的性质及来源；
         
        (p) 业权及拥有权的详情；
         
        (q) 产权负担的详情；
         
        (r) 就每一估值证书，物业是如何组合在一起的；
         
        (s) 进行视察的人士的姓名及资格；及
         
        (t) 可能严重影响价值的任何其他事项；
         
        (2) 如该物业并非在发展中，有关该物业租金的详情，包括：

        (a) 除利得税前现时每月租金（如该物业全部或部份租出），连同租金支付的任何开支或费用的数额及说明，以及按该物业于估值生效日期可租出的基准估计现时每月可获得的市值租金（如与现时每月租金有重大分别）；
         
        (b) 任何租金检讨条款的概要（如属重要）；及
         
        (c) 空置地方的面积（如属重要）；
         
        (3) 如该物业正在发展中，加入下列资料（如有）：

        (a) 发展潜力详情，建筑图则是否已获批准或是否已取得图则的同意书，以及就该项批准而附加的任何条件；
         
        (b) 对发展计划所施行的任何重要限制，包括建筑规约及完成发展计划的期限；
         
        (c) 现时的发展阶段；
         
        (d) 预计竣工日期；
         
        (e) 进行发展计划的预计成本或（如部份发展计划已进行）完成发展计划的预计成本；
         
        (f) 该物业于估值生效日期预计的现况下资本值；
         
        (g) 竣工后的预计资本值；
         
        (h) 影响物业发展的特别或一般重要条件；
         
        (i) 任何指定条件（如属重要），如兴建道路、小路、排水系统、污水渠及其他公用设施或设备；
         
        (j) 该物业于估值生效日期存在的任何出售安排及╱或出租安排；及
         
        (k) 截至该物业估值生效日期为止已支付的建筑成本；
         
        (4) 如物业持作未来发展之用，加入下列资料（如有）：

        (a) 发展潜力详情，建筑图则是否已获批准或是否已取得图则的同意书，以及就该项批准而附加的任何条件；
         
        (b) 影响物业发展的特别或一般重要条件，包括建筑规约及完成发展计划的期限；及
         
        (c) 任何指定条件（如属重要），如兴建道路、小路、排水系统、污水渠及其他公用设施或设备；
         
        (5) 按照所持物业的用途而区分的类别，获接受的类别如下：

        (a) 持作发展的物业；
         
        (b) 持作投资的物业；
         
        (c) 持作自用的物业；及
         
        (d) 持作出售的物业；
         
        (6) 发行人及有关集团内其他成员公司就有关物业的任何建议交易达成任何协议或建议的详情；
         
        (7) 估值师名称、地址及专业资格；
         
        (8) 该物业的估值生效日期及估值日期；及
         
        (9) 本交易所可能规定的其他资料。

        附注： 参阅第12项应用指引。

    • 生效日期(5.07)

      • 5.07

        物业的估值生效日期不得在有关上市文件或通告文件发出日期三个月之前，如该生效日期与申报会计师所申报上一段会计期间的最后一日不同（参阅第四章），上市文件及通告文件须刊载一份将估值数字与该期间最后一日的资产负债表所载的数字互相协调的报表。

    • 估值师的独立性(5.08)

      • 5.08

        除获本交易所豁免外，所有物业估值须由合资格的独立估值师编制，就此方面而言：

        (1) 如有下列情况，估值师并非独立估值师：

        (a) 估值师为发行人或发行人附属公司或控股公司、或发行人控股公司的附属公司或任何联营公司的行政人员或雇员或候任董事；或
         
        (b) 如估值师为一机构或公司，估值师为发行人附属公司或控股公司或发行人控股公司的附属公司，或估值师的任何合伙人、董事或行政人员为发行人或发行人附属公司或控股公司、或发行人控股公司的附属公司或任何联营公司的行政人员或雇员或候任董事；及
         
        (2) 只有符合下列情况，估值师才是专业估值师：

        (a) 就位于香港的物业的估值而言，估值师为皇家特许测量师学会（香港分会）或香港测量师学会的资深会员或会员，在香港从事物业估值业务，并有权根据其所属的有关专业公会的规则执业；或
         
        (b) 就位于香港以外地方的物业的估值而言，估值师具备当地的适当专业资格及在当地对同类物业进行估值的经验。

    • 其他报告(5.09)

      • 5.09

        如发行人于刊发上市文件或通告文件前三个月内就上市文件或通告文件所述的发行人任何物业取得一份以上的估值报告，所有该等报告均须载于上市文件或通告文件内。